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住房贷款按揭十大疑问说分晓
来源:大洋网  2004-2-7 20:15:24
 
  如今,银行的住房贷款品种日益丰富多彩,百姓购房的需求也与日俱增。但由于金融产品有很强的专业性,消费者在选择、使用时会经常碰到这样、那样的问题。究竟哪些住房金融服务能满足自己的特殊需求,哪些按揭品种最适合自己呢大多数消费者会感到很困惑。为了使您能熟练、合理地使用金融工具,我们编辑了10个与您关系最为密切的问题,请工商银行上海市分行的专家予以解答,希望这些能助您一臂之力。    

  买房时申请贷款合算吗 
   
  这个问题的答案是因人而异的,关键要看个人的投资渠道与投资水平。很多市民有足够的财力,可以一次性付清全部房款,但是他们仍然选择住房按揭贷款。因为,借款人可以把自己已有资金用作其他投资项目,只要能取得高于贷款利率的投资收益,就是合算的。您在买房时,最好先对自己的资产进行一下衡量,对预期收支进行测算。

  一些市民因不愿承担利息支出,不想负债,而将自己所有的积蓄一并取出,一次性付清了房款。可是待房屋交付使用时,又想申请贷款装修新家或另有其他大额支出,这时再进行融资就很不划算。因为个人信用贷款要承担期限贷款利率,其10年期的贷款利率为6.21%。若借款人在购房时就申请个人住房贷款,其10年期的贷款利率为5.58%,利率比期限利率低0.63%,以10万元贷款为例,10年里将少支出利息3786元。   

  同时,买房是一个较复杂的商业行为,而通过申请贷款,银行可以帮借款人对房地产项目作初步的调查和审查,这就为借款买房人把了一道房地产买卖和房地产抵押的政策关、法律关,降低了购房人的风险。    

  哪一种个人住房贷款品种利率最低    

  目前个人金融产品中,个人住房公积金贷款的利率最低,1—5年的年利率为4.14%,6—30年的为4.59%。虽然公积金贷款利率最低,但并非人人可以申请,它要求 申请人在申请贷款前必须累计缴存住房公积金满2年,连续缴存达6个月,并且公积金贷款 最高额度为10万元,加上补充公积金的3万元,最高只可申请贷款13万元。    

  公积金贷款的额度是按借款人配偶或同户成员住房公积金储存余额的15倍,补充公积金余额的2倍计算的。因此,对于有补充公积金的个人来说,想申请补充公积金贷款额度的,在申请前千万不要动用,一旦提取过补充公积金的,就不再计算额度。除此之外,个人住房商业性贷款的利率是个人消费贷款中最低的,其1—5年的年利率为5.31%,6—30年为5.58%。    

  借款时如何选择还款方式    

  个人住房贷款还款方式目前基本上有两种,一种是等额还款方式,另一种是等额本金还款方式。就拿等额还款方式来说,采用此还款方式,在整个还款期的每个月,还款额将保持不变遇调整利率除外,在还款初期,利息占每月还款总额的大部分。随着时间的推移,还款额中利息的比重将不断减少,而随着本金的逐渐摊还,还款额中本金比重将不断增加,此种还款方式的优点在于,借款人可以准确掌握每月的还款额,有计划地安排家庭的收支。    

  而采用等额本金还款方式,其本金在整个还款期内平均分摊,利息则按未还本金余额逐日计算,并与本金一起偿还。对于借款人来说,每月还款额在逐渐减少,但偿还本金的速度是保持不变的。应该说,这种还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。 

  房产已经抵押,但仍需要资金、可否再抵押、再贷款可以。有的银行如建行称其为“加按”,有的银行如工行称其为个人家居组合贷款。向上海工行申请个人家居组合贷款,其个人家居组合贷款额与其未清偿的个人住房贷款本金之和最高不超过抵押物评估价的70%。

  也就是说,只要借款人的贷款余额不足7成,就可以将原房产再抵押获得家居组合贷款,而且家居组合贷款是以现金方式发放到借款人的存款账户,借款人可以将其用作装修住房、购置家具、家用电器等家居支出。当然申请个人家居组合贷款,必须是原工行的借款人,并且信用良好。借款人只需提供原抵押物的《上海市房地产权证》和有处分权人同意抵押的证明文件及原个人住房贷款的借款合同复印件,前往原贷款行即可申请贷款。 
   
  贷款未还清时转让房产,贷款是否可以随之转让可以。    

  目前本市工行、建行、农行均有此业务,俗称“转按”、“转贷款”。在借款期间,借款人可以在房产转让的同时转让自己的贷款,即将全部的未还贷款本金余额转让给新的购房人,只要其能通过贷款银行的审批。转贷款业务,解决了房地产三级市场交易的难题,方便了借款人的房地产转让,也降低了其房产转让的成本,减轻了压力,解决了借款人房地产转让时的后顾之忧。    

  将房子抵押能否申请贷款工行近期扩大了个人家居组合贷款品种的受理范围,对于拥有产权住房的个人来说,可以采取将自有产权住房抵押给工商银行的办法,获得贷款。贷款额度为抵押物评估价值的6成,期限最长为20年,利率为期限利率。个人家居组合贷款是以个人的自有房产作为抵押的个人融资新途径,并且,贷款是以现金方式发放的。    

  退休职工可以申请贷款吗 

  若向工行申请个人住房贷款,借款人的贷款期限可计算至70周岁,这就意味着退休职工可以申请期限为10年左右的贷款。工商银行是最近刚放宽对贷款最高年龄的限制的原来是65周岁。此举一方面扩大了贷款对象,另一方面将贷款期限延长,降低了广大工薪阶层的还贷压力,同时由此也增加了广大退休职工的可贷额度。    

  下岗了,还可以申请贷款吗    

  若借款人暂时下岗了,或认为单位开具的收入证明不足以全面反映自己的偿债能力时,只要借款人在工商银行有定期存款,并且是在申请贷款前3个月存入的,就可去工行申请开列“存款证明书”,工行将其作为对借款人偿债能力综合考察的依据。

  借款人可贷款的额度为不超过按家庭月收入测算的最高可贷额与存款金额之和。当然,开列存款证明书的“存款起息日”需为证明开列日前3个月,存款资金冻结期也为3个月。对于那些在工行有存款的个人,由于在以前存入的资金办理提前还款利息要损失,借款人可以先申请贷款,待存款到期后,再办理部分提前还款或全部提前还款。    

  单位经济效益差,住房公积金缴存比例可否下调 

  在1999年7月1日之前,上海所有应参加住房公积金制度的单位和职工的住房公积金缴存比例都是统一的。1999年3月,国务院颁布了《管理条例》,明确了住房公积金缴存比例实行分地区指导、分类指导的原则。《管理条例》第十八条规定:“职工和单位的住房公积金缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%;有条件的城市可以适当提高缴存比例。”

  第二十条规定:“对于缴存住房公积金确有困难的单位,经本单位职工代表大会或者工会讨论通过,并经住房公积金管理中心审核,报住房委员会批准后,可以降低缴存比例或者缓缴;待单位经济效益好转后,再提高缴存比例或者补缴缓缴。”上海根据国务院《管理条件》的规定精神,结合上海企业的实际情况,在确定1999年度住房公积金缴存比例时,也实行了分类指导的原则,即:凡经济效益较差,职工本人和单位执行各7%住房公积金缴存比例确有困难的企业,可以提出降低住房公积金缴存比例的申请。具体缴存比例原则上不低于各5%。企业申请降低住房公积金缴存比例的最长期限不得超过住房公积金的一个缴存年度。    

  申请降低住房公积金缴存比例的程序如下:    

  首先,由企业法定代表人提出,并提交职工代表大会或者工会讨论通过无职代会或工会组织的,需向全体职工征求意见,须经职工本人同意。其次,企业要经主管区、县、局、控股集团公司批准,报市公积金管理中心备案;无主管区、县、局、控股集团公司的企业,需经市公积金管理中心审批。    

  企业在提出降低住房公积金缴存比例申请时,应向主管区、县、局、控股集团公司或者市公积金管理中心提供下列材料:    

  1企业申请降低住房公积金缴存比例的报告。    

  2由企业填写的《申请降低住房公积金缴存比例审批表》。    

  3由同级财政财税专管员审核同意的单位上一年度财务决算报表。   

  住房公积金月缴存额如何计算    

  职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比 例。职工住房公积金月缴存额计算到元,元以下四舍五入。 

  单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。单位为职工缴存的住房公积金月缴存额计算到元,元以下四舍五入。    

  职工住房公积金月缴存额和单位为职工缴存的住房公积金月缴存额相加,即为该职工的住房公积金月应缴额。


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