泰跃房地产 同温层
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产权酒店危机初现 关注首例产权酒店纠纷
摘自《市场报》  2004-2-7 21:47:34
 
  这是中国第一例因产权式酒店预售合同纠纷产生的官司。 

  1月6日上午,海口市市民吴志良等7位业主再次来到了海南中级人民法院,为他们4年前买下的“南海传说温泉疗养度假中心”中的部分房产讨说法。而为了这个说法,他们此前已经打了近两年的官司,从海南中院到海南高院,而后又回到了海南中院。 

  1999年12月,吴志良等人与海南泰信实业公司签署了该公司开发的名为“南海传说温泉度假中心”的产权式酒店购房合同,并交纳了首付即总房款的30%。购房合同中明确该酒店的装修标准为假日酒店的装修标准。但是,当一年以后该酒店建成并以海口皇冠假日酒店之名开张营业之时,开发商却以酒店档次提高、增加了投入等理由拒绝履行合同,并要求吴志良等人或提高价格,或终止合同。7位业主在震惊之余就将开发商告上法庭。 

  由于“南海传说”在中国产权式酒店发展历史上具有重要地位和重大影响,业内人士认为,由于这是中国历史上第一例产权式酒店预售合同纠纷民事诉讼案,不得不让人们对中国产权式酒店业的发展现状产生了质疑。 

  产权式酒店受到热捧 

  如今,首付几万元买一套商品房对老百姓来说已不是什么新鲜事,但是首付十几万元钱即可买下一套酒店客房,恐怕还是一种稀罕事。购房者获得酒店客房产权后可自住,不自住时可委托酒店管理取得固定租金。这种新产权式酒店目前已悄然红遍大江南北。 

  “4万元连一套一居室都买不到,却能使你成为拥有产权的四星级酒店的主人,每年可获得10%~30%的回报。”真有这么好的事情?一到海南,四处可见这样的广告语。这就是近来颇受青睐、主要用做休闲度假、投资的产权式酒店。 

  从萌芽到发展,产权酒店模式在中国已跌跌撞撞地走过了10个年头。在有效需求的拉动下,近一两年,南京、深圳、秦皇岛、厦门、青岛、海南等地相继涌现了一个个产权式酒店,推向市场后,大都反应良好。而作为中国最受欢迎的旅游目的地和中国产权酒店的诞生地,海南的产权酒店行业更是走在全国的前列。 

  “之所以这么说是因为产权式酒店的每间客房都是被分割的独立的产权,投资者可以根据自己的经济实力,像购买住房一样投入一定的首期,就可以获得最终的产权。而投资者本人并不需要费神去经营自己所投资的酒店客房,只要将其委托给酒店管理公司即可,由管理公司统一出租经营,而投资者本人可以获得年度客房红利。同时投资者还可以获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。”暨南大学商学系何永祺教授指出。 

  “南海传说温泉疗养度假中心”是海南第一家产权式酒店,随之而来的是中国中信国安集团斥资30亿元打造的“天下第一城”。 

  产权式酒店能够受到热捧,自然有其诱人之处。 

  海南航空集团所属的海航酒店集团营销负责人冯辉经理介绍,产权式酒店与传统房产投资相比,拥有多项连带回报。具有服务水平优、装修配备齐全、回报高增值快等特点,由专业公司代理,不需费心费力;用处多,待客经营两不误等诸多优点。旅游城市的自然条件和地理位置非常适合发展产权式公寓和酒店。产权式公寓和酒店有可能成为旅游房地产的主打产品,进而带动旅游经济和房地产业的发展。 

  据业内人士估算,一座拥有200套客房的产权式酒店一年入住率达到50%,而每套客房每天收入160元,若其中的70%用于支付管理、人员工资、税收、水电等各项费用,每年将可提供管理等费用约408万元。此外,每位业主每年可获约8700元的年终分红。 

  纠纷不断败者多多 

  “橘生淮南为橘,逾淮北为枳”,产权酒店虽然在国外以高利润低风险著称,但引进中国后却未必如此。 

  作为第一批吃螃蟹的人,吴志良等7位投资者曾经十分看好此行业的前景。在他们签订的购房合同中明确该酒店的装修标准为假日酒店的装修标准。但是,当一年以后该酒店建成并以海口皇冠温泉假日酒店(即假日酒店集团管理的五星级标准的酒店)之名开始营业之时,开发商却以酒店档次提高、增加投入等理由拒绝履行合同,从而引发了纠纷。 

  吴志良他们认为,泰信公司此举违反了合同法的有关规定,违背了市场交易中诚实信用的原则,严重损害了自己的合法权益,请求法院判令泰信公司继续履行合同并赔偿由此造成的所有损失共计160余万元。 

  泰信公司反驳道:“在建设‘南海传说’的过程中,我们聘请了著名设计师重新设计以提高酒店档次,并委托国际著名酒店管理集团负责经营管理,将原本普通的疗养度假中心变更为五星级的产权度假酒店。在得到政府有关部门批准后,我们正式将‘南海传说’项目变更为‘皇冠温泉’。在这一过程中,我们相应加大了投入增加了成本,原合同标的已不存在,我们因此不能履行与吴志良等签订的《商品房购销合同》。” 

  在2002年12月28日作出的一审判决中,海南中院认为双方签订的《商品房购销合同》真实有效,应继续履行,判令泰信公司在判决生效期限内向吴志良他们交房并支付违约金。泰信公司上诉至海南省高级人民法院,请求撤销一审判决。结果兜兜转转案子又发回海南中院重新审理。 

  在今年1月6日的庭审中,除了原告方向法庭提交部分新证据外,双方的辩论几乎仍然在原地踏步。惟一的戏剧性变化是,泰信公司在发现和解无望后,当庭对吴志良等7人提起了反诉。泰信公司坚持认为,“皇冠温泉酒店”的造价远远高出“南海传说”,是两个从本质内容上完全不同的项目。 

  绕了两年,连吴先生自己都弄不明白,该如何保障自己的权利。 

  从1992年海南开发产权式酒店至今,纠纷不断。对此,法律专家指出,目前的“产权酒店”充其量只是“产权客房”,投资者要擦亮眼睛,因为“产权酒店”很难满足区分所有权的三项内容。首先,从功能来说,“产权客房”并无住宅或酒店的独立使用功能。酒店是个具有综合服务功能的经营实体,除了客房以外,还有餐饮、娱乐等配套设施。其次,“产权酒店”共用部位的所有权属性不明确。客房出售后,酒店配套设施的所有权属于谁,是购房者共有,还是单独属于开发商或原酒店所有人?最后,购房者与酒店管理公司之间是什么关系,租赁,还是委托代理?若经营失败,购房者有什么退出方法?住宅可以转手卖掉,经营失败后的“产权酒店”谁还会接盘? 

  未知风险谁来保障 

  一边是产权酒店诱人的回报,一边是未知的风险。投资者何去何从。 

  何永祺教授指出,问题的关键在于酒店的承诺是否能够兑现,比如产权证是否能真真正正地拿到手中,每年58%的入住率标准到底能不能达到?如果一年能,那么两年呢,十年呢,二十年呢?业主购买的产权期限可是45年。何教授同时提醒投资者,投资一定要有风险意识。因为企业运作的不可预测、不可控制因素实在太多了,比如旅游景点酒店重复建设过多,有陷入恶性竞争的危险等。 

  建设部曾在2002年7月公布《商品房销售办法》,对产权式酒店并不赞许。海南政府也将进行调研,尽快对产权式酒店立法。此外,国家建设部有明文规定,不得承诺固定回报作为销售手段。因此,某些开发商明示的投资回报承诺很可能会变成空头支票。 

  三亚国土局局长文和对记者坦承,因为国家尚没有这方面的法律法规,在高回报率的背后可能业主合法权益很难得到有效维护。首先产权式酒店至今纠纷不断。客房的产权虽然已经卖给了个人,但在很长的时间里,它不是小业主的居所,而是作为酒店客房经营的。他不知道产权式酒店是福还是祸,因为他现在还把握不准。不过,可以确认的是,一旦发生纠纷,现阶段购买客房的投资者很难找到维护自已合法权益的依据。他郑重提醒,任何投资都是有风险的,作为一种投资方式,产权酒店的风险还是很高的,投资时一定要谨慎。 

  三亚房地产交易所所长蔡兴业同样对产权式酒店不看好。对业主而言,还存在后续风险。比如,在你想享受免费居住时,管理方可以无空房拒绝;在你索要年度投资回报时,管理方可以任何理由搪塞。而你远在外地很难知道酒店的实际经营情况,出现问题也不便处理。在你收回客房,不再委托其代为经营时,管理方可以向你收取高额物管费等等。更有甚者,产权式酒店成为开发商回笼资金的幌子,投资者的权益被任意践踏。 

  蔡兴业说,“南海传说”就是个例子。这个三亚最早以产权式概念运营的房地产项目,现在被业主不断投诉,但有关部门根本无法解决。因为国家尚没有这方面的法律法规,业主合法权益很难得到有效维护。 

  蔡兴业还同时指出,“产权酒店”不是不能卖,关键是开发商或原酒店所有人在销售时,一定要对其中的法律风险分析清楚,多为购房者想一想,并精心拟订相应的合同来规避风险。房屋管理部门对于楼市中的这种新“产品”,也应给予足够的关注,并加以规范。 

  产权酒店于上世纪70年代兴起于美国的一些著名旅游城市和地区,英文名称为“time-share”(中译文为“泰慕赛尔”,时空共享之意)。这些地区全年气候均适合旅游,因而酒店的出租率高,一般年出租率都在40%以上。 

  在欧美国家,“泰慕赛尔”模式经过数十年的发展,已成为一种为社会广泛接受的房产投资品种。在客户类型上,有60%是中产阶层家庭投资,40%为企业和社会机构投资。 

  私人投资者投资购买产权酒店后,通常每年在确定时间自己使用约15至20天,其他时间则将房产交管理公司统一出租,作为酒店对外经营。其每年的酒店租金收益基本可抵消房产分期付款的费用,购买者一般在一定年限交完银行按揭贷款后,取得房屋产权。企业和机构投资者购买产权酒店一方面用于投资,另一方面则用于供员工休假、公司年会和接待宾客使用。( 文/朱力)


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