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购房第四步: 申请住房贷款
www.housewh.com  2004-2-8 13:33:59
 
  第一: 为何选择贷款购房 
  第二: 住房贷款有哪几种 
  第三: 住房贷款的申请条件和所需证明资料 
  第四: 申请住房贷款的程序 
  第五: 住房贷款如何偿还 

一、为何选择贷款购房

  在现代社会,经济头脑比较敏锐的购房者即便有足够的资金,也会选择贷款购房的方式,这样可以把剩余的自有资金投向收益更高的领域,像证券、期货、外汇、经营等等方面,这在深圳、上海等投资意识比较强的城市是非常普遍的一种现象。对普通购房者而言,即使不另外投资,但如果有未到期的存款、国债等等,也不要盲目变现购房,应该先权衡得失,也许贷款是更合算的选择。此外,如果从购房投资角度考虑,贷款更是很重要的一种投资工具,这在经济学上被称为“杠杆作用”。

  例子: 某人购入单价5000元/平方米共100平方米的住房,拟在投资收益率达到30%时出售: 如果购房总价50万元均为自有资金支付,那么要达到升值30%需要该住房出售单价达到6500元,这其中的难度是很大的;但是,如果该人将50万元自有资金作为50%首付款购买两套住房,不足部分以贷款50万元补足,那么这两套住房只要单价上升15%,达到5750元,则两套住房总价为(5750×100×2)115万元,归还50万元贷款后净得65万元,和50万元自有资金相比,投资收益率已达到30%。但是单价从5000元上升为5750元可比上升为6500元容易得多,也快得多。

  以上没有考虑贷款利息,但是即便考虑贷款的资金成本,借助贷款也是事半功倍的投资捷径,这就是所谓的“杠杆作用”,借助贷款的比例越高,杠杆作用越明显,读者可以算一算。当然,需要提醒注意的是如果房价下跌,杠杆作用同样生效,损失也会增加。 

二、住房贷款有哪几种

  购房贷款资金的财务安排涉及的内容很广,但最主要的不外乎购房贷款的额度(成数)、期限和利率这三大问题。 在介绍上述三大问题之前,有必要向购房者再次说明目前现行的三种贷款方式:个人住房贷款、个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。个人住房公积金贷款是由商业银行提供的商业性贷款;个人住房委托贷款是公积金管理中心委托商业银行发放的政策性贷款;个人住房组合贷款是前两者的组合。

  住房公积金贷款:对于已参加交纳住房公积金的居民来说,贷款购房时,应该首选住房公 积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质,贷款利率很低,不仅低 于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半),而且要低 于同期商业银行存款利率,也就是说,在住房公积金抵押贷款利率和银行存 款利率之间存在一个利差。同时,住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。

  个人住房商业性贷款:以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用,限定条件 多,所以,未缴存住房公积金的人无缘申贷,但可以申请商业银行个人住房 担保贷款,也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所 需资金额的比例不低于30%,并以此作为购房首期付款,且有贷款银行认可 的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息 并承担连带责任的保证人,那么就可申请使用银行按揭贷款。

  个人住房组合贷款:住房资金管理中心可以发放的贷款,最高限额一般为10-39万元,如果购房款超过这个限额,不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中,贷款金额较大,因而较多被贷款者选用。

  个人住房委托贷款(公积金贷款)最划算,个人住房贷款(商业性贷款)利息负担最重,但具体的还款差别有多大,我们不妨再列表进行一下比较。

  比较:假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房,以自有资金支付首付款30%,即15万元,其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元,月公积金缴存比例为20%(企业与个人各负担一半),现公积金总额为4万元。 商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多,达到了1/3,月还款额多出10%,总额多出近5万元,可不是个小数目。如此看来,自然应该选择个人住房委托贷款,但是不行,这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款,即便他们现有的公积金达4万元,就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款,但因为政策性贷款最高限额只有30万元,因此35万元还是不可以的。因此,这对夫妇只有退而求其次,选择个人住房组合贷款。 那么,他们每月的还款负担承受得了吗?说起来他们每月还款2781.45元,但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付,金额最多可以达到总收入的20%,即1200元/月,那么他们需要自行支付的供楼款只有(>2781.45-1200)1581.45元/月,和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。 不过,如果没有公积金的支持,完全依靠商业贷款,那么每月还款负担还是比较重的,但占总收入50%左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算,多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。

住房贷款的申请条件

  个人住房贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的自然人,即年满18周岁的公民。 申请个人住房贷款需具备以下条件:具有城镇常住户口或有效居留身份;有稳定的职业或收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;具有购买住房的合同或协议;不享受住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款;享受住房补贴的个人承担部分的30%作为购房的首期付款;有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;贷款人规定的其他条件。 

  申请个人住房贷款应向银行提供下列材料:身份证件(指居民身份证、户口本和其他有效居留证件);有关借款人家庭稳定的经济收入的证明;符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件;抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明;保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;申请住房公积金贷款的,需持有住房公积金管理部门出具的证明;贷款人要求提供的其他文件或资料。 

三、申请个人住房贷款的程序

商业性贷款:大致程序为:向银行提出贷款申请,银行审查同意后签订贷款合同和担保合同,按要求到当地房地产管理部门、保险公司、公证等部门办理抵押登记、保险和公证手续,在到银行办理贷款手续。 

四、公积金个人房贷申办程序

  第一步:借款申请人提出贷款意向,领取有关材料。申请人到其交存住房公积金的北京市住房资金管理中心或所属分中心(以下简 称管理中心)提出贷款要求,向贷款经办人员如实介绍其所购房屋情况,本人及配 偶的工作和收入情况,希望申请的金额和期限,其住房公积金的交存情况,可以提 供什么样的担保,同时领取借款申请表及有关材料,由经办人员给申请人初步建议, 告诉其需要准备的材料。 

  第二步:借款申请人提出书面申请。申请人按照经办人员的要求准备齐全的文字材料,请经办人员审核。文字材料 主要指:如贷款申请人购买商品房,申请人需提交填写好并由单位盖章的借款申请 表、认购书或购房合同、有效身份证、户口本、结婚证;如贷款申请人购买房改房 (单位售房、房管所售房),申请人除上述材料外,还须提供房改售房的方案复印 件、售房方案的批复复印件、所售房屋的大产权(售房单位产权)或确权证明复印 件;如贷款申请人购买安居房、集资建房等其它形式住房,须按照管理中心的要求 提供相应的材料。

  第三步:评估。对于购买商品房等需要评估的贷款,贷款经办人员对上述材料审核无误后,给 借款申请人以初步意见,并开具抵押物审核评估通知单,借款申请人持单到评估机 构对贷款房屋进行评估。对于购买房改房、安居房等不需要评估的贷款,按照第五 步办理。

  第四步:开具贷款承诺。评估完毕后,借款申请人持评估报告再次到管理中心,经办人员进一步综合评 估结果对贷款申请进行审核。对于未签立正式购房合同的申请人,贷款经办人员审 核同意贷款后开具贷款承诺书,借款申请人持之到开发商处签立北京市房屋土地管 理局统一印制的标准购房契约文本,购买期房者须办理预售登记。

  第五步:开具《调查通知单》。借款申请人持所有文件(身份证、户口本、结婚证、借款申请表、正式购房合 同、购商品房等需评估贷款的评估报告、购买房改房贷款的房改售房方案复印件、 方案批复复印件、大产权或确权证明复印件、贷款经办人员要求的其它文件)到管 理中心,经办人员审查后,确定贷款额度、贷款期限、担保方式,并开具《调查通 知单》。经办人员每日将《调查通知单》登记后录机。

  第六步:银行调查。借款申请人拿到《调查通知单》后,要到《调查通知单》上注明的银行经办机 构,由银行经办机构对贷款进行调查,并指导借款申请人填写有关的贷款合同。需 要盖章的合同(如保证合同、收押合同)到有关部门加盖公章、采用财产抵押担保 或购买购房综合险的办理有关保险手续,采用保证担保的银行对保证单位进行审核 调查。

  第七步:签署委托合同、委贷通知单。银行经办机构对贷款调查完毕后将有关材料送管理中心,并告知借款申请人等 待通知。管理中心根据银行的调查意见对所有贷款材料、合同进行审批,审批同意 后与银行经办机构签立委托合同和委贷通知单,通知银行可以办理放贷手续。

  第八步:划款。银行在放贷前准备工作完毕后确定具体放款日期,通知借款人,并于放款日 (或提前一两天)填写《个人住房担保委托贷款拨款明细单》加盖银行经办机构公 章后到管理中心办理划款手续。管理中心贷款经办人员对拨款明细单审核后开具拨 款通知单,通知财务人员开具有关划款单据。经办人员根据拨款通知单、拨款明细 单登记后第二次录机。

  第九步:放款。借款人于放款日到银行办理放款手续,贷款将直接拨付至售房单位帐户。贷款 的审查发放手续完毕。 

五、住房贷款如何偿还

  偿还贷款本息的方式由借贷双方商定,并在借款合同中载明,贷款期限在一年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息,利随本清,贷款期限在一年以上的,按月归还贷款本息,即分期还款。目前最常见的分期还款方式主要有两种: 

  一种是等额本息还款法,即每月以相等的额度平均偿还贷款本息,直至期满还清,其每月还款额的计算公式是: 每月偿还贷款本息金额=贷款本金×月利率(1+月利率)还款月数÷(1+月利率)还款月数-1 遇利率调整及提前还款时,应根据未偿还贷款余额和剩余还款期数对公式进行调整,并计算每期还款额。 

  另一种是等额本金还款法,即每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减。每月还款额的计算公式是: 每月还款额=贷款本金÷贷款期月数+(本金-已归还本金累计额)×月利率

  借款人可以根据自己不同情况和需要,选择还款方式。但一笔贷款合同只能选择一种还款方式,合同签定后不得更改。 


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