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购房第三步: 办理购房程序
www.housewh.com  2004-2-8 13:34:29
 
  第一:慎重选择地产商 
  第二:办理房产交易的一般程序 

  第三:谨慎签订购房合同 


一、慎重选择地产商


  由于商品房不同于一般商品,购置手续繁琐,技术性强,稍有不慎,就吃亏,甚至造成终身遗憾。因而,买房一定要对房子的开发商了解清楚。购房如何选择房地产公司呢?专业人士提出了一问、二看、三考察的方法。


  询问主管部门。首先,购房者可以在选定住房后,再到一些行政主管部门去询问。一般而言,这些开发公司都与各城市的房地产管理部门有关系,房地产管理部门对这些房地产开发公司应该是比较了解的。购房者对这些公司开办的时间、开发的项目、资信情况、一些工程质量检测情况等方面了解后,发现这家房地产开发公司在各方面都表现较好时,可考虑购买该公司的商品房。反之则应尽量避免选购该公司开发的商品房。 


  到公司办公处观看。按照通常的市场规则,实力雄厚、信誉好的房地产开发公司,在各方面都注重自己的企业形象,无论是对消费者,还是对其他的供货单位,都有良好的信誉。如果你到一家房地产开发公司去发现其办公地点管理井然有序,上门讨债者少,出现纠纷少,这家房地产公司应该是可靠的。反之,如果讨债者纷纷,为房产主闹纠纷的多,则这家公司资信有问题,是靠不住的。 


  考察已启用的住宅区。为了彻底了解房地产开发公司的情况,可根据在房地产管理部门了解到的情况,到他们已开发的住宅区去了解。在这些已经售出的住宅里考察时,可分两步走。一是先看周围的环境,如果环境好,则这家公司在物业管理上较负责。如果垃圾遍地,环境差,则物业管理有缺陷。二是到住户中去探问,如果开发公司房建得好,管理好,收费合理,住户会有好评价的。如果质量差,管理乱,收费过高,住户会毫不留情地讲出来。三是看,可在已经入住的房中看质量如何。一般入住后的房屋经过一二年后都容易发生缺陷和质量问题。


  如果发现不行,就不要去购买,因为购房毕竟是一件大事。 

二、办理房产交易的一般程序


  商品房交易是一种不同于一般商品买卖的特殊商品的交易行为,由于其交易标的额巨 大,交易时手续极为繁琐,并且交易需要一个相当长的时间过程,因此购买商品房必须要按照严格的程序办理,这种交易行为才能顺畅。按照规范的操作方式,在购买商品房时,购房人整个的购房过科最好委托律师按照一定的法律程序来办理,这样购房契约的签订才会严谨,所购房的安全性才会有保障。


  在购买商品房时,一般情况下,交易双方都应该按照以下基本程序办理:


  一、签订认购书。 商品房销售工作开始后,开发商或代理商通常会设立售楼处。经过宣传广告,购房人在 得到信息后,会到售楼处签订认购书,并交纳定金,销售方应将签约须知及有关的宣传资料和相关文件交给购房人,并应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况。签订认购书是商品房销售程序的第一个环节,买卖双方所签订认购书的主要内容应包括: 1.卖方,即发展商名称、地址、电话;销售代理方名称、地址、电话。认购方名称/ 姓名、地址、电话、身份证件种类,指定律师所名称、地址、电话。 2.认购物业。 3.房价叮〔型、面积、单位价格(币种)、总价〕。 4.付款方式:一次付款、分期付款、按揭付款。 5.认购条件:签订认购书应注意事项、定金、签订正式契约的时间、付款地点、帐户、 签约地点等。


  当购房人在售楼处签订完认购书后,销售方应给购房人发放《签约须知》,以使其清楚 下一环节及签约的有关细节。《签约须知》是购房人在签约前应细读的重要文件,只有看懂并搞清其中的全部条款内容,才可以保证下一步顺利签约。 《签约须知》的主要内容包括: 1.签约地点。 2.购房者(个人、公司)应带有关身份证件、公司文件前去签约。 3.购房者若委托他人签约,有关委托书的说明。 4.有关付款凭证的说明。 5.缴纳有关的税费说明:印花税(房价0.5‰)、契税(房价3%—6%)、手续费1%、房权属登记费0.3元/平方米、权证工本费、权证印花税和有关公证费等。 


  二、签订买卖契约:购房人在售楼处签过认购书后,应在规定的时间内会同自己的律师到售楼处(外销房应 到代理商指定的律师楼)签订正式买卖合同。律师负责签约事宜、起草补充协议、审核契约须知、制定税费明细表、按揭须知,审查付款情况,制定签约付款进程表等文件。销售方律师还要审查购房人身份证件,确定其契税缴纳类别,并向对方提供法律咨询服务。签订买卖契约是销售过程中最重要的一个环节,契约也是销售中最重要的法律文件,它规定买卖双方的权利和义务。每一个购房人花巨额资金购买房产,都要对契约的每一条逐句审查、询问。


  预售契约的主要条款包括: 1.土地使用权及房产名称。 2.购房人购买房产及交付定金。 3.购房人购买房产的面积及土地使用权面积和年限。 4.房价(单位面积、总价)。 5付款方式。 6.卖方违约条款(未按期交房)。 7.卖方质量违约条款。 8.卖方保修条款。 9.买方接受物业管理公司管理条款。 10.预售登记条款。 11.转让条款。 12.过户条款。 13.解决纠纷条款。 


  另外,预售契约和买卖契约内容较简单,发展商可以增加补充协议。补充协议主要内容 有: 1.限制买方擅自改变室内结构条款。 2.卖方因不可抗力延期交房免责条款(包括供气、供暖等)。 3.房屋实际交付后,卖方免除损害责任条款。 4.不可抗力对房屋造成损害,卖方免责条款。 5.具体转让条款。 


  三、办理预售登记及转让:


  登记:办理预售登记对保护房屋交易双方权益十分重要,对履约有所保障,只有办理完 预售、预购登记后协议方才生效。签订契约30日内,买卖双方应到市房屋土地管理局市场处办理预售/预购登记手续。买卖双方共同委托律师办理上述手续。


  转让:买方如转让其预购的商品房,买方与转受让入应在预售契约上做背书,在背书签 字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。


  四、办理入住:在购房人入住前,发展商要统一审查其付款情况,律师协助审查,每期付款的底单复印 件都要给销售商律师楼立档保存。在最后入住时供审核。由律师发入住单。 


  五、安排签订管理公约 预售契约或买卖契约有接受管理公司的管理条款,所以入住前,必须安排买方与管理公 司签订管理公约,交纳维修基金及各种费用。


  六、办理产权过户、领取房产证 发展商最后要为购房人(此时也可称为业主)办理房产过户手续,最终办理产权证。 


三、谨慎签订购房合同


  1.从何处取得购房合同示范样本。建设部与国家工商局于1995年6月联合下发了商品住房销售合同示范样本。该合同样本载明了《城市房地产转让管理规定》的主要合同条款,并注重维护消费者的合法权益,是内容较为全面、公平的格式合同。消费者购房时,既可以参照该合同范样本,也可以直接用示范样本与开发商签约。消费者可以到以下部门取得该合同示范样本:(1)各地工商局合同管理部门;(2)各地建委开发办;(3)各地房管局市场处。


  2.审查发展商的资格。审查发展商的资格即审查发展商是否具有合同签约的主体资格。一个合格的发展商应该有房地产开发经营范围的企业法人营业执照、立项批复、国有土地使用权证、建设用地规划证、建设工程规划证、开工证、内(外)销许可证,如果是现房,还应有工程验收合格证。购房者应在签约前向发展商索要上述证照,查看审核。特别是国有土地使用权证、销售许可证和房屋质量合格证要认真审查,必要时复印留存。只有发展商具备了上述证照文件,才能证明共享有该房产开发的主体资格,其所签订的合同才能是合法有效的合同。


  购买商品房在审查土地使用证时,要注意看是否盖有市房屋土地管理局的公章,是否是“有偿使用”。若标有“临时”字样,则说明开发单位还没有正式取得土地使用权;北京市房屋土地管理局分别于1994年和1995年制定了外销、内销商品房销售许可证制度,因此如果缺少销售许可证,则说明发展商的销售权利不具有合法性;另外在审查销售许可证时,还应查看上面批准销售的面积、地点、项目名称、预售内容等条款。


  3.合同的具体要款。根据《中华人民共和国经济合同法》的规定,但凡合同都必须经具备以下几方面的具体条款:标的;数量和质量;价款和酬金;履行的期限、地点及方式;违约责任。有关房地产购销合同的制定,目前可参考的是国家建设部和国家工商局制定颁布的《商品房购销合同(示范文本)》,必要的时候,买卖双方仍需签订有关的补充协议,特别是有关房屋面积和购房人付款方式等关键条款,一定要有细节性的明确约定。


  5.合同关键条款细节。


  (1)有关房屋面积方面的条款。购房者在签订购买现房时合同时在此条款中要求写明建筑面积,及建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数,使用面积平米数,建筑面积与使用面积的比例;购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。根据《民法通则》此条款应如此表述“误差在3%之内(含3%),视为正常误差,但误差部分应按实际面积在合同中规定的单价重新结算;若误差超过3%,则视为卖方违约,卖方应承担约责任。” 另外,所购楼的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。


  (2)关于价格、收费、付款额同的条款。价格条款应比较明确,应有细项约束发展商不得随意加价,不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中,应明确、详细规定付款方式,如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。


  (3)关于不可抗拒力。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房,不承担责任。”这样的表述。我国《民法通则》第一百五十三条规定:“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况,如:地震、火灾、战争等。”依照此法,房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错,如:对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力,同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力,从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时,应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。


  (4)有关房屋质量的条款。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。 


  (5)售后物业管理的条款。这是购房人在签合同时容易忽略的内容。目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全,房产买卖双方责任不好界定,但购房人还是可以从以下几个方面进行把握,如:业主对物业管理公司的选择权利;业主对物业管理方式确定的权利;物业管理公司的职责范围;物业管理费标准的制定等。保证购房人入住后水、电、气供应,保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等服务到位,并按规定收取物业管理费。 


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