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购房第二步: 挑选舒适住宅
www.housewh.com  2004-2-8 13:35:01
 
  第一: 住宅的类型 
  第二: 选房的关键问题 
  第三: 测算住宅的面积 
  第四: 挑选适合的户型 
  第五:查找房源 

一、住宅的类型

按使用类型分类

  1.单元式住宅:单元式住宅,又叫梯间式住宅,是以一个楼梯为几户服务的单元组合体,一般为多、高层住宅所采用。单元式住宅的基本特点:(1)每层以楼梯为中心,每层安排户数较少,一般为2-4户,大进深的每层可服务于5-8户,住户由楼梯平台进入分户门,各户自成一体。(2)户内生活设施完善,即减少了住户之间的相互干扰,又能适应多种气候条件。(3)建筑面积较小,可以标准化生产,造价经济合理。(4)仍保留一定的公共使用面积,如楼梯、走道、垃圾道,保持一定的邻里交往,有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用,便被社会所接受,并推广到世界绝大多数国家和地区。

  2.公寓式住宅:公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市,大多数是高层大楼,标准较高,每一层内有若干单独使用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等,还有一部分附设于旅馆酒店之内,供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

  3.花园式住宅(别墅):花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼,即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,住宅水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准,一般为高收入者购买。 

按建筑结构分类

  1.砖混住宅:砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 砖混结构住宅中的“砖”,指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖,如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐、这些配件与砖作的承重墙相结合,可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求,砖混住宅一般在5~6层以下。

  2.框架结构住宅:框架结构住宅,是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工、效率较高,工程质量较好。 

  3.钢混结构住宅:这类住宅的结构材料是钢筋混凝土,即钢筋、水泥、粗细骨料(碎石)、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。目前,多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂,建筑造价较高。 

  4.跃层式住宅:跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。不足之处是安全出口相对狭小。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。近年来在北方城市的一些高级住宅设计中,也开始得到推广。

  5.复式住宅 复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点,特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住,既满足了隔代人的相对独立,又达到了相互照应的目的。 虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较差,层高过低、隔音、防火功能差,房间的私密性、安全性较差等缺点,但这种精巧实用的住宅类型,由于经济效益十分明显,价格相对偏低,必然会成为住宅市场上的热销产品。 

二、选房的关键问题

  1.要求卖方提供合法的证件 卖方应提供的证件包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

  产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。 身份证件是指身份证、工作证和户口簿。

  资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格,例如:商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提交其他共有人同意的证明书等等。

  其他证件是指:出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产,要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明;中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等。

  2.查验所购房产产权的来源 查验的具体方式是:向有关房产管理部门查验产权记录。包括:①原房主是谁,假如为共有财,尖注意各共有人的产权比重及拥有权形式;②档案文号,即该交易的文件编号,假如查询者希望获得整份文件,可依此编号向有关方面取阅该份文件副本;③登记日期,此日期为该宗交易的签订日期;④成交价格,即该项交易的成交价,查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”,则代表该成交价不单只包括该房屋,并且包括其他房地产成品;⑤其他内容,如房屋平面图等。 

  3.查验房屋有无债务负担 房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况,至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必要查验有关的证明文件。包括:抵押贷款的合同、租约等,不要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的来源,从而对该房产有更深的了解。另外,购房者还需了解的内容有:所购房有无抵押,房屋是否被法院查封等。

  4.交通状况 无论在何处购房,交通都是必须要考虑进去的主要因素,即便是有私家车,道路条件好、进出方便、有停车车位也才算是物尽其用。不过对于大多数购房者来说,考虑交通问题主要是需要这里的公共交通是否方便。位于北京几条主要的交通干道上的居住小区,交通相对比较方便,特别是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路沿线的那些居住区,交通便利的优势会更加明显一些。居住者不会在交通上感觉到不便。这样购房后的交通成本也就不会太高。

  5.社区环境 居所内外环境品质的提高更是体现居住质量的核心所在。只有在好的、高品味的社区之中,所谓的佳居才会物有所值。人们选择住区环境时,一般要从以下几个方面去审视: 对社区内部环境的要求,一是小区内要有较好的绿化,形成园林式的小区;二是要社区内无干扰、噪音,给居民一种安静、安全的感觉;三是社区居民要有相当的文化层次,物业管理部门努力营造较好的文化氛围,既充分保证居民的生活隐私,又为居民提供和谐相处和交流的机会。社区内的居住区、休闲活动区、公共事务区、商业区要相对隔离,并且要比例适当;另外住区内除去户型设计适应居民的选择需求外,学校、医疗、商业服务设施面积要与住区人口成正比。社区内的停车车位、绿化带的比例一定要高。再有就是要看社区物业管理是否完善。 

三、测算住宅的面积

  在我国大部分城市,根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定,房屋销售仍按建筑面积计算价格,那么单元住宅的销售面积怎样测算?商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

  商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

  套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

  套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。利用坡屋顶内空间作房间时,其一半的面积净高不低于21米,其余部分最小 净高不低于1.5米,符合以上要求的可计入使用面积;否则不算使用面积。 每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的,不计算使用面积;超过6平方米的,超过部分按阳台净面积的1/2折算计入使用面积。

  套内墙体面积:商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种。品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

  阳台建筑面积:按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

  单元分摊的公用建筑面积由两部分组成:①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积;②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50。 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

  公用建筑面积按以下方法计算: 

  整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。

  将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积之和。

  公用建筑面积分摊计算: 各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。 分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积 一般高层住宅公建分摊系数为0.4左右。 

四、挑选适合的户型

  在新的住宅设计规范未实行之前,住宅户型面积指标是以“室”来划分的,“室”一般是指居住建筑中的居室和起居室。通常来说,住宅中不小于12平方米的房间称为一个“一室”,6—12平方米房间称为半“室”,小于6平方米,一般不算“间”数或“室” 数,因而,住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。

  面对发展商提供的各种户型,购房者常常难于做出正确选择。那么购房时,应重视什么因素呢?

  功能分区要合理:功能分区主要是指动静分区。一般来说起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区,它应靠近入户门设置;卧室是静区,它的位置应比较深入;卫生间设在动区与静区之间,以方便使用;同时室内交通线应尽可能便捷。

  空间尺度要舒适:起居厅:应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野,采光口和地面比例不应小于1/7。由于起居厅兼交通厅,所以在厅中的门应尽可能减少,留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形,其宽度不应小于3.3米,深宽比不宜大于2。若入户为起居厅时,宜在入口处设一过渡空间,以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。

  卧室:主卧室最好有好的朝向,宽度不宜小于3米,面积大于12平方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间,那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。

  餐厅:和起居厅空间宜相对独立,既有关系又有分隔。餐厅如独立设计,最好做成明餐厅,净宽度不宜小于2.4米。

  厨房:应与餐厅密切联系,直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房宜带一服务阳台。 

  卫生间:带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米,如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室,将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致。

  阳台:为了保证起居厅有良好的视野和采光,阳台栏杆高1.1米,但其实体的栏板应降至850至900毫米(上加横栏杆),或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗,外加透空栏杆。

储藏间:可不对外采光通风。对于面积标准较高的户型应设储藏空间。

户型缺陷要当心

  按照合理的比例起居厅的面积标准大于主卧室,次卧室,厨房、卫生间的面积相应地也应大一些。有缺陷的户型一般具有如下特点,挑选时务必仔细辨别: 起居厅大而不当,即面积标准高而居住水平不高,如对着起居厅的门多,起居厅无稳定的空间;1、起居厅的采光口小或采光口凹槽深,使起居厅较暗;2、起居厅视野差,起居厅窗不应正对墙面;3、起居厅的形状不好或尺度不合理;4、入户无过渡空间;5、餐厅面积过大或过小;6、主卧室的宽度小于3米或面积过小;7、户内交通线长;8、卫生间距主卧室远或对着起居室的卫生无前室;9、四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间;10、功能分区不合理;11、各功能空间面积比例不当;12、跃层户型室内楼梯的位置不当;13、卫生间、厨房宽度不够等等。 

五、查找房源

  搜集住宅信息的渠道很多,包括媒体广告、房地产交易会等等;网上找房可谓是目前最新、最快、最便捷的渠道,只需轻点鼠标,众多楼盘总有一款适合您。还不马上行动,即便没有发现中意的房子也不要紧,发个需求广告,静等房主送上门。


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