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购房第一步:制定购房预算
www.housewh.com  2004-2-8 13:35:40
 
  您在决定购房前首先应充分从自身(家庭)收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度及向亲友借款额度等资金来源因素正确估算自己的实际购买能力,以便最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位,以下五方面是您制定购房预算时应该考虑的内容:

  第一: 正确估量个人资产 
  第二: 选择适宜的房价 
  第三: 正确估计还贷能力 
  第四: 各项税费支出 
  第五: 了解物业管理收费 

一、正确估量个人资产

  买房要根据需要和支付能力综合考虑,先买支付得起的楼宇,再买你喜欢的楼宇,其要诀是审慎地计算您个人净资产。净资产值是个人支付能力的底牌,必须认真算出来,对于普通上班族来说还包括三个月支出的总和,以便应急。个人资产中,净资产是您可随时支配的款项,对于自住型的购房人来说,通过以小换大,由远到近,比一次性进入高尚住宅更为实际。因而准确计算个人净资产是您把握购房能力的前提和基础。个人净资产是个人资产减去个人负债的余额。

  个人资产是您拥有的财富,包括:店铺、汽车、家具、收藏品;现金、外币、债券、股票;住宅、黄金、珠宝、公积金;等。

  个人负债是您应偿还的债务,包括:按揭还贷、汽车分期付款;短期借款;等。

对于广大工薪层来说,在个人资产中有一项重要内容是住房公积金。住房公积金是由在职职工在其工作年限内,由职工本人及所在单位,分别按职工工资收入的一定比例逐月交存,全部归职工个人所有,记入职工个人的住房公积金帐户,由政府设立的公积金法定机构集中管理。目前单位和个人住房公积金的交存度一般为工资收入的6% 10%。 购房者可向住房公积金管理机构申请个人住房公积金贷款,它和银行个人商业性贷款在贷款对象、贷款额度、贷款期限、贷款利率等方面有很大不同,是一种更优惠的贷款形式。 

二、选择适宜的房价

  您对个人资产做完估量后,下一步当然要挑选品质好、价钱又不高的住宅了。然而,当您面对众多可供选择的商品房时,一定会惊叹:怎么房价相差会如此之悬殊。其实,房价的制定是有一定规律的,它受到市场和成本制约。这里着重介绍构成目前商品房价格的成本因素。

  商品房价格主要由3大块组成:一是土地成本;二是开发建造成本;三是利润、税费、销售等费用。以目前的内销商品房来看,价格的构成要素绝大部分比重在前二者。以北京为例,北京市早在1993年就发布了《北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》, 对北京市出让国有土地使用权用基准地价对不同用途和地价区类的标准作了具体规定,在一个较大的框架上,确定了北京商品房价格的走向。基准地价根据商业、公寓、住宅及工业4种不同的土地使用类别和10种地段制定了级差价格。从全市看,东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳区为一到六类地段,丰台、石景山为三到九类 地段,其他各郊县则处于六到十类地段区。按照基准地价可以推算:王府井地区每 平方米楼面生地价要在3000—4000元;西单一带在2000—3000元;其他按地段级差 各有区别,从几百元到千元各不相同。从这里可以看出,发展商在不同地区取得土 地的成本是不一样的,这也直接导致了房价的悬殊差别。

  其次,发展商的开发建设成本也存在着差异。如在前期的拆迁过程中,旧式居民区人口密度大,拆迁安置工作难度大、代价高,而遇到拆迁厂房等,则要顺利得多,费用也较小。另外,发展商开发的房产所选用的结构类型也直接导致成本的差 异:一般普通六层的多层住宅为砖混结构,其建造费用一般在1000—1200元/平方米,而25层左右高层建筑,一般选用框架———剪刀墙结构,造价在1800—2000元/平方米左右。两者相比较,高层建筑建造成本要高出80%左右。

  再次,如发展商开发周期短,预销售情况好,资金回笼快,资金成本自然较低,这样也能降低成本。其他包括发展商让利、管理销售费用低、享受优惠政策等,也能导致总成本的差异,从而影响房价。

  综上所述,主要是从成本角度谈了商品房价格的组成,但大家应该记牢一点,真正决定房价的,不是成本,而是市场因素。如个别区段,某些开发商由于是在1993年房地产最热的时候入市的,拿地成本高,建筑原材料是在天价的时候购入,还没建完就遇宏观调控,房地价陷入低谷,销售景况惨淡,苦苦支撑到现在,资金成本已高得惊人,成本价位肯定是高高在上了。而此时,该区段又新上了许多近年才批的项目,各方面成本都较低,房型格局也新颖,价位还低,在这种情况下,竞争的优劣是显而易见的。所以说,房价的最终成因,还要回归到市场的认同,您可以根据实际购买力充分参照房价的成本和市场构成因素最终决定适宜的房价水平。

四、正确估计还贷能力

  目前,银行个人商业性住房贷款额度最高为购房价款的70%,居民个人购房时必须要有不低于购房价款30%的首付款。根据中国人民银行有关规定,商业性个人住房贷款利率依据贷款期限不同,实行不同档次利率,在贷款额度一定的条件下,贷款期限每增加一年,贷款利息负担增加,同时月均还款额下降一般来说,对购房者有利的贷款期限在五年以上,十年以内,因为在这个范围内,月均还款额下降较快,每月还款的压力差距较大。现在银行是按贷款本金和贷款期限计算贷款本息的月均偿还额,另一方面借款人也可以根据自己家庭月收入的多少,确定要用于购房消费,偿还银行贷款本息的数额,然后选择自己认为合适的贷款期限,来计算自己最多能申请多大额度的贷款。我们为您准备了贷款额度计算工具,不妨试一下!

  各项税费支出

  税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置,因此了解税费项目种类及缴纳的方式对买房者来说很有必要。

  购买房产时涉及到的税共有8种,包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、固定资产投资方向调节税、房产税、印花税、城镇土地使用税和契税。个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税。印花税由税务局按房价的0.05%收取;契税一般为房价的4%。 

  购买房产时涉及到的杂费主要有: 房屋买卖手续费:买卖双方各为房价的0.5%;公证费:买卖双方各为房价的0.4%;律师费:外销房按律师事务所所定标准收取;委托办理产权手续费:为房价的0.3%;物业管理费:按国家及北京市规定及房屋的特殊情况收取物业管理费;房产权证费:每件4元;产权初始登记费:0.3元/每平方米建筑面积;房屋保险费:公积金(包括组合贷款):总房价的0.05%/年;按揭贷款:总房价的0.1%/年。 抵押登记费:房地产抵押登记费(按总房价分段计算):100万元以下〔含100万元〕的部分:0.1% ;超、过100万元至200万元(含2000万元)的部分:0.04%。 我们为您准备了计算工具,您在计算个人住房贷款时,可以同时计算相关的税费支出。

五、了解物业管理收费

  物业管理收费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的报酬。物业管理公司管理服务费的高低直接与管理服务对象、内容及其业务量有关。

特别值得提出的一点是,购买商品房入住后需缴纳的物业管理费是大多数购房人未能考虑到的,而本文所列收费标准只是普通住宅的标准,其它高级公寓、别野区的物业管理收费实行政府指导价,标准还会更高一些。因此提醒购房者在购买前应多了解一些购房中的相关知识,做到心中有数。另一方面发展商或中介商在销售房屋时对这一问题也应明确告知购房者。


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