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资讯调查:新的土地政策牵动了楼市神经
摘自《北京晨报》  2004-2-8 14:02:44
 
  直接参与北京市土地政策制定的市国土与房屋管理局某负责人日前告诉记者,新的供地政策已经敲定,目前市政府办公厅正在印发。对于这份即将公布的文件,该负责人不肯透露一点风声。而市场对它的期待和揣测已经显得有些不耐烦了,其中大部分的声音似乎更倾向于相信—— 
  ■突击拿地1个亿

  从1月9日市国土房管局、市发改委、市建委、市规委四部门联合下发通知,暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目立项、规划和国有土地使用权协议出让,至今已快一个月。“其实不止一个月了,通知下发前审批工作就已经停下来了。”顺驰置地(北京)房地产开发有限公司董事长荆宏告诉记者,“不管它是‘紧’是‘松’,我们现在最大的愿望是希望它尽快出台,这样今后开展工作也就有了政策依据。”

  荆宏所言“紧”和“松”,正是此次新土地政策被关注的焦点——停止经营性项目国有土地使用权协议出让是否一刀切?

  去年12月3日,北京市政府召开市长办公会会议,讨论国家有关部门对北京市土地市场的督察结果及停止经营性土地协议出让等问题。12月26日,市国土房管局等四部门召开联席会议,讨论落实市长办公会议精神等问题,于是出台北京市政府33号令补充规定被提上了议事日程。从此时起,市场上就有了新一轮“土地革命”一说。

  所谓“新一轮”的背景是2002年5月国土资源部的11号令(《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定》),限定从当年7月1日起,经营性国有土地使用权出让必须通过招标、拍卖或挂牌的方式公开交易。当时市场一片哗然,以为土地革命马上开始。谁知6月底,北京市政府便下发33号令(《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》),为北京市的经营性土地协议出让开了“四个口子”。市场于是长长的嘘了一口气。

  但口子并不是无限期的开下去,开发商们还是绷紧了弦。有一个未经官方证实但一直被业界念叨的数字,33号令出台以来,北京市协议出让的土地估计达1亿平方米。

  ■突击拿地的尴尬境地

  与1个亿相匹配的是另一个数字,2002年到2003年间,北京市协议出让土地的比例高达98%。这两个数字在11号令的大背景下显得格外刺眼。

  在华远集团总裁任志强看来,33号令是游戏规则变化中的缓冲,“中央有了规定,地方必须执行,经营性出地协议出让的口子必须要堵上。”

  荆宏对记者表示,停止协议出让从长远看,对房地产市场的健康发展无疑是有益的,对顺驰的影响也不是很大,“我们手里没有太多协议土地。”

  不过并不是所有的地产商都能像顺驰和华远那样超脱。33号令后突击拿到的地有相当一部分处于十分尴尬的境地。没有签订国有土地使用权出让合同、没有正式形成交易,却已开始征地、拆迁或进行市政基础设施的规划与建设工作的土地,按建外SOHO董事长潘石屹的说法是,“把庄稼种在了别人家的地里”。一旦33号令的补充规定将协议土地出让砍掉,拿着这些地的发展商必然要交纳巨额的土地出让金,对一批地产商来说,这几乎就是“不可完成的任务”。

  这只是事情的一方面,相对于突击拿地的发展商,另一些人一直在静等“土地革命”的来临。他们的考虑是,趁着政策收紧,那些拿不出土地出让金的地产商不得不将地转手时抄个底。可没想到的是,因为“口子”的存在,“革命”迟迟不肯到来,一拖竟是一年多的时间。一家地产企业因高估政策影响,白白荒废了“大好时光”而被认为决策“保守”。

  有知情人士透露,33号令的补充规定原本应该元旦出台,但因为最初的版本过于严格而搁置。该版本将“四个口子”全部堵上外,还要求符合协议出让条件的项目用地,必须进行公示,同一地块有两个或两个以上意向用地者的,在意向者中竞价确定用地者。据说,这种“一刀切”的方式曾引发激烈争议。那么即将出台的新政是否会顾及以及在多大程度上顾及“历史遗留问题”,便格外引人关注。


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