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认购书“合法吗 ?
www.housewh.com  2004-2-8 15:28:02
 
  由开发商单方提供的认购书,一些条款有明显不公平之处,这便提出一个问题——认购书“合法”吗? 深圳市房地产项目在公开发售期间,认购书已被开发商普遍使用。认购书是房地产开发商与客户在签订正式房地产买卖同前,客户为预订整个项目中某个单位的房屋,与开发商达成的保证协议,以制约、规范预先订购房地产的行为。

认购书的主要目的:

1、开发商应负有确保客户的预订房产的权利;

2、客户也应保证在订立房地产买卖合同之前不改变订购行为。所以认购书的实质是保证协议,保证在房地产买卖合同签订前,买卖双方的订购能正常进行,此认购行为得到保护。

商品房有巨额价值的特性、买卖手续复杂、成交过户时间长,这些都决定了预先合法认购行为是能够维护买卖双方权益的,同时开发商合理地使用认购书,对项目的促销也起着非常重要的作用,这也是认购书被普遍使用的主要原因。

基于以上认识,认购书是约定买卖房地产前期的认购行为,因此在正式房地产买卖格式合同上是没有规定的。同时政府的房地产行政管理部门认为除正式房地产买卖合同(或附加协议)外,其他任何协议均是无效,从侧面否认认购书的法律效力,这样无形地造成认购书缺少法律依据。而现在各开发商使用的认购书又不规范、不统一,势必引起法律纠纷不断。实践中产生纠纷主要有以下几个方面:

1、认购书均是由开发商提供的样式协议,其内容存在着不公平处:(如:都未规定正式买卖合同开发商承担何种责任等条款)

2、认购书约定事项在签订买卖合同时发生变化,如何处理在认购书中没有约定或规定不清,而引发纠纷;

3、有些开发商以收定金收据代替认购书,又作相关规定,引起纠纷;

4、认购书的约定超出认购范围,许多条款与房地产买卖合同相重复。所以存在着认购书普遍被使用的事实与现今认购书不规范、缺乏法律依据之间的矛盾,产生的问题亟待房地产行政管理机关解决。


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