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行业分析:住宅产业的发展与开发商战略
《市场报》  2004-2-18 16:08:18
 
  最近房价是否会上涨,吸引了众多的眼球。京城地产大腕们,无论是潘石屹还是张宝全、刘晓光,都在不同场合表示房价要涨的类似观点。潘石屹在主动发给京城多家媒体的邮件中,更是以不容置疑的语气强调:今年北京的房地产价格铁定要涨。一场关于房价是否会上涨的争论,在网上正如火如荼地进行着。 

  房价之争 实质为供求矛盾之争 

  应该说地产巨头们的判断,主要是从房地产供给的角度来分析的。从中短期因素来看,一方面成本因素推动房价上涨。自2003年以来,由于投资增长速度过快,原材料构成了较为严重的“瓶颈”。对于地产业来说,建材大幅度涨价容易引发房价上涨,同时土地、拆迁等成本今年以来也出现了大幅上涨的现象。大批基础建筑材料出现涨价,特别是水泥、钢材、金属材料等建材产品,全面出现大幅度增长的现象(据报道,深圳市场上增涨幅度大多在20%以上,个别产品的增幅将超过50%)。 建材价格的大幅上涨导致建筑成本增加,也必然在房价上有所反应。 另一方面今年土地资源有限开发政策也导致了今年可开发项目大量减少,例如北京市国土房管局近期公布,按照2月3日出台的《北京市政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》,自2004年1月9日起,对《规定》第二条第五款规定的需办理国有土地使用权出让的经营性用地,均须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开出让,强化经营性国有土地使用权出让管理。房地产开发成本的大幅上升和可开发项目的减少,在需求不变的情况下,价格无疑会上涨。这也难怪开发商们底气这么足。 

  从需求角度观察,有专家提出了不同的看法。他们认为,今年北京的房价会比较平稳,不会出现大起大落的局面,有的甚至认为可能会有所回落。其理由是,从两年前以来的房地产投资热趋势一直持续,使得商品房供应量一直增长,而今年经济适用房放量增长将影响整体房价。另一方面,也有从居民可支配收入水平的角度揭示房地产供给与需求的矛盾,论证过高的房价缺少足够的支撑。例如据北京市统计局城调队调查显示,2003年北京市城镇居民人均可支配收入13882元,有近六成居民收入低于全市平均线,这表明目前居民的购买力水平和有效需求都将决定了房价不能持久虚高。 

  政策为地产市场有序护航 

  此外,还有一些因素使房价保持平稳的可能。其中比较明显的就是游资对楼市的“泡沫”影响正逐渐减弱。这种游资,一方面是在对人民币不合理的升值预期驱动下,一批企图套利的国际“热钱”大量涌入我国,其中相当部分资金进入了房地产业。在长江三角洲城市房地产炒作中,有一批境外资金尤其是台资,非常活跃;另一方面是江浙一带的巨额民间资本对一些地区,尤其是上海市房价的大幅上涨起到了巨大的推波助澜的作用。 

  这种游资对房地产健康发展造成了很大的干扰,也导致了部分城市的房地产价格形成了一定的“泡沫”。目前由于房价已经上升到较高的水平,据报道大规模的民间资本开始从上海房地产业撤离;另一方面为了维护房地产的稳健发展,相关政策也频频出台。例如从去岁末传出的上海市为控制房地产市场的投资性需求,计划出台期房不得转让的相关政策,以及杭州市政府于今年1月1日起正式实施的旨在打击房地产投机行为、保障房地产市场秩序的一系列房产“新政”,使人们看到了各地政府为化解风险、维护房地产市场繁荣、防止楼市“泡沫”的举措和决心。 

  大环境的强势效应有望促使房价稳中有涨 

  上述的分析更多是侧重于中短期,从更长的视角来看,上述因素对房价的作用可能会发生变化。譬如说,现在建材价格上涨是导致房价上涨的重要因素,但是长期来看,这种影响将逐渐减弱;再譬如说,目前居民的可支配收入与房价相比偏低,是制约房价的一个重要因素,但是长期来看,随着经济的持续快速增长,这种状况也将发生明显的改观。 

  从较长的时期来看,中国经济发展的大环境有利于人们形成较为稳定的预期,对房价定位也将产生重要的影响。 

  首先,中国经济发展的大趋势中,城市化进程将明显加快、消费结构升级和生活质量提升,必将给市场注入巨大的活力与需求,对房地产的预期和实际需求仍将是放量的。2003年下半年突出的房地产消费需求是一个很好的佐证。有资料显示,2003年岁末,房地产增幅达到20%左右。 

  其次,中国正在步入通胀的经济周期。在经历了15个月的通缩之后,中国经济在2003年初恢复正数通胀,近来通胀速度更开始加快,2003年11月的年通胀率达到3%,为近7年来的最大升幅。中国已经走出了通货紧缩,步入温和通胀时期。在通胀的经济环境中,由于单位货币购买力的下降,即货币贬值,人们进行储蓄的意愿将大大降低。无论是理论分析还是国际经验均表明,为了避免损失,人们会倾向于增加当期消费,或从银行抽出长期定期存款,转而进行其他保值增值的投资,如按揭贷款购买房地产或其他固定资产等。 虽然我国现阶段通胀还属于轻度范围,但房地产作为个人抵御通货膨胀的良好资产已受到广泛青睐。这种趋势在未来几年内可能会更加明显。 

  最后是汇率变动趋势的问题。虽然目前无论是官方还是理论界普遍认为应保持人民币汇率不变,但是最近种种迹象表明这种观点正在发生着变化。中国人民银行货币政策司司长易纲在1月31日《证券市场周刊》举办的春季宏观经济研讨会上指出:“中国的贸易条件正在恶化,出口商品的价格在下降,而进口商品的价格在上升。” 北京大学中国经济研究中心教授宋国青进一步表示,中国近年来的贸易条件恶化,是汇率扭曲和通货膨胀水平相对较低造成的。提高人民币对美元的汇率,是解决这一问题的有效方法之一。根据宋的计算,在调整进出口税收政策的配合下,人民币对美元的汇率上升5%,中国贸易条件恶化的问题可基本得到解决。而且认为,在内需十分旺盛的情况下,汇率5%的上升不会对就业造成太大的压力。 

  从改善贸易条件的角度出发,促使人们对人民币升值的问题进行着新的思考,而汇率升值对地产价格的支撑作用是非常明显的,这一点在日本20世纪80年代“广场协议”之后的反应最为明显,在日圆升值之后,正是由于地产价格持续大幅上涨,最终导致了日本泡沫经济的形成。 

  上述因素应该说对房价提高具有非常强的支撑作用。从这一大的视角来看地产价格,我们似乎可以形成这样的一个观点:地产价格出现大幅调整的可能性不大,很可能会维持稳中有涨的趋势。当然由于地产业发展是事关国民经济发展的重要行业,也关乎居民安居乐业的切身利益,因此加强对房地产业的宏观调控和行业指导,维护房地产业的稳健、持续发展,也是非常必要的。


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