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经济型别墅:普及性别墅还是落后建筑?
互联网  2004-3-1 12:19:37
 
  经济型别墅:普及性别墅还是落后建筑?
  
别墅是很多人的理想居住模式,经济型别墅让更多的人买得起别墅,成为众人圆梦的首选。
 
根据北京别墅市场的现状和特点,整体可以分为三个层次:高档别墅、中档别墅和经济型别墅,其中经济型别墅近年呈现逐步升温趋势,市场供求日益火爆。中国房地产指数系统北京别墅指数办公室的数据显示,2003年总价200~300万元的别墅占总供应量的26.8%,100~200万元的占35.2%。

  供应量成倍攀升
  市场上对高档别墅、中档别墅和经济型别墅有一定的判断标准。高档别墅主要指档次较高的独栋别墅,社区环境优美、产品户型面积较大、私家花园面积大、私密性好。高档别墅大都属于独栋产品形态,售价在11000元/平方米以上,容积率在0.3以下,户型面积大于400平方米,花园面积大于1000平方米。中档别墅主要是指面积适中,总价在200~500万的别墅。中档别墅社区规划有独立别墅和Townhouse产品等多种形态,售价在8000~11000元/平方米左右,容积率在0.3~0.7范围,户型面积大约在200~400平方米,花园面积在200~1000平方米范围。经济型别墅指目前市场上出现的联排、叠拼等别墅项目,以及小独栋别墅,总价在200万/套以内,产品品质、环境、形态朝传统意义的别墅靠拢,但具有比传统别墅价格低、密度集中、私家花园小等特点,满足了一定消费层次群体的需求。经济型别墅以Townhouse为主,容积率在0.8~1.0左右。
  北京中原房地产经纪有限公司市场研究部负责人徐成峰在接受本报记者采访时表示,北京市经济型别墅的供应呈现年度逐步升温的发展态势。经济型别墅从2001年开始有所供应,但体量较少;2002年开始升温,供应量有所增加;2003年经济型别墅供应陡增。
  从别墅市场统计数字来看,北京2001年开盘的经济型别墅主要有慧谷根园、塞纳维拉、倚林佳园、康城等,总体供应大概有1200多套,产品以联排为主(倚林家园叠拼为多),建筑规模达到40万平方米。2002年开盘的经济型别墅有雅典娜庄园、狮城百丽、雪梨澳乡、棉花城(加来小镇)等,供应套数也在1200套左右,供应规模达到38.7万平方米。2001年和2002年供应差别不大。2003年开盘的经济型别墅有20个左右,供应套数在5400套左右,供应规模达到了230万平方米。2003年与2002年比,供应量规模上涨了约5倍,供应发生较大变化。

  需求与供应同步
  2000年经济型别墅出现,抓住了市场供应的空白点,消费者也逐步认识和接受这种产品。徐成峰分析,经济型别墅的需求与它的供应有着同步变化的关系,而且经济型别墅有着特定的需求人群和需求特点。
  经济型别墅具有较强地理位置特点。经济型别墅一般位于交通便捷的城市边缘地带,距离市中心10~20公里,距离市中心的车程在30分钟左右。在北京能满足这种条件的城市边缘地带主要有:亦庄、大兴、京昌高速沿线、通县等规划的卫星城镇及开发区。而购买这种类型的别墅客户大多拥有私家车,对距离的敏感性要稍小,而更多的注重环境、居住生活品质。此外,随着市政建设向郊区延伸,如五环(公路一环)道路的建设,将郊区住宅组团串联起来,使远郊别墅的交通更为便捷。
  宽HOUSE副总经理权慧峰称,经济型别墅房型规划设计合理、面积适中,功能齐全,满足人们的生活需要和健康需求。经济型别墅的面积大都控制在200平方米以内,而房型设计紧凑合理,开发商在控制总价的基础上,在有限的建筑面积里把别墅所有的功能做足,和公寓相比,经济型别墅的功能划分更加人性化、细化。在同样总价的范围内,经济型别墅给了消费者更多的自由设计和享受自然环境的空间,这也是其备受消费者青睐的原因所在。
  中产阶级是经济型别墅的购买主力。以宽HOUSE为例,权慧峰称该项目的业主年龄在35~45岁之间,有少数30岁左右。中产阶层大致由高级知识分子、中小型企业经理、中小型私有企业主、外资的白领雇员、科研人员、律师、文艺工作者、新闻从业人员、国家垄断行业的职工组成。他们对价格敏感度和品牌忠诚度较低,对品质、环境要求较高,要求住宅兼具实用性和舒适享受的特点,能满足其社交和居住的“品味”,在一定程度上彰显其身份和地位。
  从北京市目前经济型别墅购买群体来看,经济型别墅购买群体有一定的区域性。亦庄的购买群体主要位于国贸区域,大多为私企老板、外企经理等;在京开沿线购买群体主要为西城、海淀的客户,大多为政府官员、事业单位高层领导、私企老板等;在京昌沿线购买群体主要来自海淀、亚运村、燕莎等区域。
  有消息称,北京市要将大批仿苏联的平顶板楼改为坡屋顶。且不说那些家庭共用厨房和卫生间的筒子楼、几个家庭共居一套房的大房间小客厅房屋,单是近几年其它因外立面、户型和功能设计不合理的落后建筑,几乎触目皆是。大规模经济型别墅的出现是否会成为未来的平民新村?问题也许要留待来回答。

  普及性别墅还是落后建筑?
  高速公路网的建立,对于北京经济型别墅来说,市场空间是相当大的。从地域上看,京东的通州区地域广阔、发展空间较大,经济型别墅的规模颇为可观,康城、珠江国际城百万平方米的规划在整个京城别墅市场颇具竞争力。大规模的开发将各项目逐渐联为一体,并有效弥补了通州配套不足的劣势。通车不久的京开路沿线,已出现一批低密度、中档价格的经济型别墅项目,吸引了一部分高收入白领阶层在此购置第二套住宅。京承高速公路沿线也被部分开发商看好。
  中国房地产指数系统北京别墅指数办公室报告认为,高档别墅的品质和个性化程度将有较大提高,而100~200万的经济型别墅将迎来更大的市场需求。据业内人士介绍,经济型别墅在今后的发展中会突出两种发展趋势:第一,规模更大、配套更完善;第二,物业管理更细致,更人性。
  “我认为叫‘普及性别墅’更贴切。”权慧峰这样对记者说。他认为别墅是很多人的理想居住模式,经济型别墅让更多的人买得起别墅,成为众人圆梦的首选。经济型别墅是别墅未来发展的大趋势,相比而言,500万元以上甚至千万元的超豪别墅市场需求少。以宽HOUSE为例,一套包括带产权地下室的别墅建筑面积在220平方米,不算地下室面积至少有170~180平方米,单价在4000~5000元/平方米左右,总价在110万元左右,同样有别墅的各种功能,很多人都有能力买。
  但北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春教授认为经济型别墅可能会导致新的落后建筑模式。冯教授指出,要从三个方面来看待别墅:第一,房地产开发商会根据市场供给需求确定别墅价格。第二,从土地资源来看,开发商应集约利用土地,不能浪费土地资源。第三,别墅是为有钱人提供的高档产品,讲究的是精致和豪华。而规模开发的经济型别墅似乎又背离了别墅的真正含义。


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