泰跃房地产 同温层
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地产企业集体谋划上市
京华时报  2004-3-13 10:10:48
 
  房地产商的资金来源无外乎自有资金、预售房款以及银行贷款三大方面,从2003年起,银行方面的态度急转直下,对房地产信贷严字当头,一下引得后两项资金来源的门槛骤然提高,而土地公开交易制度的开始实施,更从资金需求方面,加大了房地产商的资金链压力,由此引发的新一轮上市融资热正在国内房地产企业中蓬勃燃起…… 

  企业竞相上市募资 

  2月,在香港上市仅半年的首创置业正式提出要在国内A股上市;老牌房地产上市企业北辰实业早在此之前也计划申请在国内上市;另一家在港上市房地产企业中国海外据说也有登陆国内市场的计划,除了老牌地产上市公司在筹划自己的证券市场第二春外,新锐顺驰正计划今年上半年在香港实现挂牌交易,SOHO中国的上市计划仍在不温不火的准备之中,此外,华远地产正在和国内上市公司京西旅游眉来眼去,计划着借壳上市……国内数得上的重量级房地产企业几乎都加入了这一场上市大合唱。 

  其实,这股房地产企业的上市融资风,从2003年就已经刮起来了。2003年初,就有多家较有影响的国内房地产企业赶集般地涌向香港市场,当时上海复地、SOHO中国的上市计划都已经得到了香港联交所等方面的认同,上海复地当时甚至已经拿到了上市代码,但因为海外机构投资者不认同国内地产公司的资产质量,几家公司都没有得到投资者的积极认购,所以相继铩羽而归。 

  而今年,上海复地卷土重来,再度冲击香港上市,并获取成功。上海复地二度上市时,国际配售部分超额认购达到60倍,公开招股部分更是超额认购达到450倍,上市交易第一天,其换手率高达50%,随后在很短时期内,上海复地的股价从每股2.3港元大幅上涨到了2.9港元,市场反应相当热烈,上海复地的成功,极大激发了国内房地产企业的近期融资信心。 

  多因造就融资冲动 

  到底是什么原因造就了近年来房地产企业近乎扎堆上市呢?市场人士分析,主要是企业自身发展、融资需求、政策条件等多重原因结合,导致了房地产企业的这种群体性行为。 

  上市公司在公司股本结构、治理结构、财务、经营等方面都要接受公众的监督,相应的公司框架要较非上市公司更加经受得起市场冲击,很多公司是因为公司发展到了要上市这一步。像顺驰、SOHO中国等公司,短期内的公司现金流量是非常充沛的,以目前的经营情况足以应付公司的资金问题,但这些公司也在积极地谋求上市,起主要作用的一大短期动因就是期望借上市机会,在公司内部很快地建立起一套利于长远发展的股本结构和治理结构;此外,从长期看,公司一旦实现上市将获得一条稳定有效的资金源泉。按照SOHO中国高层的表述就是———国内土地交易将会越来越公开化、正规化,在公开交易过程中,资金的压力将会越来越重,上市是从长远角度根治这一问题的一剂良方。 

  短期资金压力也是很多公司选择近期上市的一大原因。从2003年8月,央行发布121号文件规范房地产信贷后,银行业对房地产业的紧缩之声就从没停过,虽说在实际操作过程中,银行并未对那些优良的房地产企业痛下杀手,但天天听着银行业要和自己反目成仇,房地产企业的内心总不踏实,因此需要另辟资金渠道。 

  另外,上市政策近年来的变化也是一个不可忽视的因素。证券界人士分析,国内证券市场多年来一直是严防地产泡沫,房地产公司能在国内上市的简直是凤毛麟角,但近期,在香港上市的红筹股返乡逐渐受到市场欢迎,这就为首创置业、北辰实业的国内上市打下了好的市场氛围。 

  企业上市前景各异 

  各家房地产企业计划上市的目标是一致的,但能否实现目标,从当前看来,确是前景各异的。返乡的首创、北辰等红筹公司实现国内上市,前景一片光明;而顺驰、SOHO中国的赴港前途还潜藏变数。 

  3月1日,首创集团的工作人员对记者表示,该公司目前正在准备国内发行股票的文件,预计近期上报中国证监会。北辰实业方面预计在国内募集的资金也将达到30亿元的规模,其资金用途主要是奥运媒体村和北辰大厦两大项目。 

  证券市场人士分析,首创、北辰是两大知名国有地产公司,有关方面的支持力度当然会大一些,此外,中海发展、中国联通等海外红筹股近年来的返乡之举,在证券市场上起到了极好的市场效果,公司股价有了极大涨幅,这从市场层面也保证了这几家公司的发股成功率。 

  而相对于瞄准了香港市场的几家民营地产企业,上市把握就没有这样十拿九稳了。国际市场的投资者非常看重的一个指标就是公司的土地储备情况,SOHO中国2003年很大程度上就是因为土地储备不足,而没有得到香港投资者的认同,而到了2004年,SOHO中国的土地储备情况依然没有太大的改善。SOHO中国高层表示,香港之所以会以土地储备论企业,主要是因为香港土地有限,哪家公司拿到土地,哪家公司就能保证盈利;但中国内地与此情况不同,土地资源充沛。他相信土地公开交易制度的实施,将有助于香港市场认同SOHO中国的经营之道。 

  与SOHO中国期待改变市场的信心不同,顺驰在近两年疯狂拿地,土地储备大幅飙升,从现有情况看,顺驰的土地储备指标肯定可以达到香港投资者的认同。但也有证券分析人士指出,近期香港股市已经开始出现见顶迹象,如果市场转入跌势的话,也将对顺驰的上市计划形成负面影响。 


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