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信托计划抢着出炉--房地产信托期待冷静退烧
京华时报  2004-3-13 10:14:56
 
  从前年信托业务重开到121号文件出台,一年内,全国信托公司推出的房地产类信托产品只不过20只;可是去年第四季度,一个季度内全国就发行了房地产信托37只,产品数量和募集金额都直线上升。 
  高出银行存款利率很多的信托预期收益率使这些房地产信托无不热销,在北京,很多产品都是一周内售罄。然而在市场的过度追捧之下,个别信托产品已经暴露出了细小的危险信号,主管部门的监察工作也开始紧锣密鼓地展开。 


  1、信托计划抢着出炉 

  由于银行贷款业务的收紧,开发商不得不开始寻找新的“钱途”,从去年下半年开始,信托似乎成了京城众开发商颇为中意的一种融资方式,各类产品竞相出炉。荣丰2008、世纪星城、三环新城、太阳星城、车公庄危改小区等都在去年推出了周期不等的信托计划。而今年1月份,今典集团与北国投又同时推出了国内首只房地产消费信托产品以及“苹果社区优先购买权信托”两样产品。在银行收紧银根的情况下,信托方式不但筹得了资金还炒热了项目,开发商心里怎能不乐? 

  著名金融专家、重庆国信总裁助理孙飞博士介绍说,所谓房产信托,就是信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划筹集资金,用于房地产开发项目,为委托人获取一定的收益。在国外,房地产金融市场十分发达,房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资。一方面融资渠道多样;另一方面,社会金融风险较低。 

  2、收益可观引来追捧 

  至今为止,在北京发行的房地产信托均受到了不同程度的市场追捧,业内人士表示,这主要与市民投资结构单一有关。据介绍,目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为1-3年,预期年收益率普遍在4%-5%之间,有的甚至高达8%;而银行人民币存款利率3年期为2.52%,两年期只有2.25%;3年期国债年利率也只在2.3%左右,与银行存款、国债、企业债券等相比,信托的预期收益明显要高出一大截。 

  以预期收益率达6%的世纪星城信托计划为例,认购起点60万元,如果在银行存两年定期,存款收益为600000×2.25%×2=27000元,缴纳利息税后为27000-27000×20%=21600元。如果购买该信托产品,按其6%的预期收益率计算,收益则为600000×6%×2=72000元。 

  如此可观的收益率吸引了众多中小投资者,同时也吸引了一些上市公司积极参与其间,不少上市公司都从替他人做委托贷款的过程中获利匪浅。 

  3、高收益并存高风险 

  北京统计局官方数据显示,去年本市城乡居民储蓄存款早已突破5000亿元;全年城镇居民人均可支配收入达到13882.6元,这些数据表明北京很多家庭具备投资的能力。银行利率的降低、股市的低迷以及房地产信托相对优惠的条件,也促成了一些中小投资者转投信托。 

  虽然很多人对信托公司承诺的高收益率不放心,但房地产信托的投资收益率并不一定虚假,而且已有部分投资者从中获利。今年3月2日,中信信托投资有限责任公司推出的“康居工程”系列的第一只集合资金信托产品———北京市国土资源和房屋管理局住宅合作社贷款项目集合资金信托计划,按期终止,信托贷款本息已全额回收,投资者顺利实现了3.75%的信托预计收益率。 

  但是信托毕竟不同于银行储蓄,虽然预期收益率较高,但“预期收益率”并不等于“投资收益率”,预期的收益完全取决于市场变化,如果发生风险,收益率会降低,同时也有部分或全部丧失本金的可能。因此,投资者必须冷静对待信托的高回报率和高风险。业内人士指出,房地产信托的风险主要来自于项目本身的风险,对于开发商来讲,如果融资对象是银行,那么遇到资金困难时还可能申请追加贷款以保证项目顺利销售后还本付息,但融资对象如果是信托投资机构和分散的投资者,开发商不可能得到追加融资,一旦陷入困境,很容易产生恶性循环。 

  另外,信托公司的信息披露并不透明,这导致投资者投资具有盲目性,很多购买房地产信托的投资者都认为购买信托与在银行存款或购买国债没有什么区别,而且收益更好。而信托产品的流动性很差,缺少转让平台,也存在较大的流动性风险。 

  4、银监会为信托降温 

  据透露,在央行收紧房贷的政策背景下,今年年初银监会曾召开了一个小型的信托业座谈会,以较温和的方式“提醒”各信托公司要注意房地产信托业务的风险,给全国范围内的信托热降降温。有业内人士表示,房产信托热实际上是与央行政策背道而驰,银监会必须做出表态,以避免政策冲突;其次,有的信托产品过于冒进,从风险控制的角度,银监会也必须加以控制,以维护信托受益人的利益。 

  同时业内人士也认为,房地产信托的问题实际上并不大,迄今并无一家房地产信托募资超过200亿,这跟商业银行的房地产贷款相比简直是微不足道;其次从风险上看,信托资金的运用还是作了一些风险控制的,如控股和担保,如果不是信托公司蓄意违规,风险并不大。 

  太阳星城的销售负责人胡琳表示,房地产信托投资风险相对较小,但是也不可忽视,投资者应具备一定专业知识,在选择信托时也应注意考察该房地产项目的实力和前景。中煤信托的高层人士表示,信托投资机构在选择项目的时候,都非常慎重。今年北京市场销售的几笔房地产信托产品选择的项目本身品质都比较好,它们在法律上具有财产独立性,拥有超支资产做保证并且有担保单位,其实风险很低。 

  无论如何,银监会“降温”在使信托业规避了风险的同时,也影响了信托的业务空间。金融立法专家王连洲表示,信托业虽没有自己的专属领域,但具有灵活、广泛的优点,关键还是需要政策的支持,尤其是对信托业务创新不能一味地“卡”。另外,信托公司也要充分利用自己的优势,开发出其他金融机构所不具有的投资产品,比如“烂尾楼”项目信托就比较有特色。 


  房产信托的四大风险(链接) 

  ◆赔偿风险 

  央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定,只有当信托公司违背信托合同擅自操作时,投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说,信托公司不负责运营过程中发生的风险。 

  ◆项目风险 

  虽然房地产公司在推销自己的信托产品时,都会给出较高的预期收益率,但这些只是参考并不是承诺。房地产信托收益较高,但风险也很大,如果项目做得不好,将来销售就成问题,那么投资者的收益就得不到保障。 

  ◆操作风险 

  信托公司的实际操作难度较大。要开发一个房地产项目,需要几亿甚至十几亿的投资。然而根据相关法律规定,信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”。这对个人投资者而言,并不容易接受。 

  ◆自身风险 

  房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱,经营风险偏高,利润较低等;在运营模式上,多数产品采取的是贷款形式,形式比较单一;资金和产品仅限于信托凭证转让,流动性差。


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